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干货丨写字楼资产运营链条的前、中、后三部曲


写字楼运营管理核心是资产管理,其目标是资产的保值和增值。


写字楼运营管理包括四大内容,包括物业管理、设施管理、资产管理、财务管理。作为写字楼运营管理的核心,资产管理包括前期运作、中期招租、和后期管理维护,前期策划奠定物业成功的基础,中期招商实现物业的规划,后期经营创造物业的价值,整个链条构成资产运营的全过程。

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写字楼前期策划的核心逻辑


关于资产运营管理的前期策划,我们应该明确它的核心逻辑:第一,第三产业越活跃的地方,写字楼的需求越旺。第二,越能提高企业办公效率的写字楼,越受欢迎。第三,越促进企业销售的写字楼,越有价值。企业办公地点的良好形象、空间、高品质的物业管理,都会提升客户潜意识中对企业实力、经营品质的印象和观感,从而更利于交易的达成,促进企业取得新订单。

为了使一个写字楼项目最终以圆满的效果呈现,写字楼资产运营管理需要从参与主体出发,结合政府的社会责任、业主的资产升值、企业的内外兼修、商家的名利双收以及就业人群的价值体验这五方利益需求,构建不同主体间的共赢生态圈。

微沃以聚合各项资源为核心,以连接产业链优质资源为抓手,以寻求各项扶持政策为推力,以引入优质企业及机构为基础,与政府、资源、产业链、企业/机构形成广泛而牢靠的链接,聚集优势资源。通过上下游产业链,为企业提供工商注册、法务咨询、代理招聘、财务咨询等商务服务,同时为客户提供个性的交流平台。

以客户关键需求为核心,深化运营定位方向,明晰核心关键产业,结合楼宇运营,优化资源组合,打造写字楼的服务生态圈,塑造以核心行业企业为核心的产业链运营体系。
 

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写字楼中期核心是招租


写字楼资产管理运营中期核心是招租,应从市场调研、市场推广、租赁策略、租约管理、优化租户结构、风险防范6个方面考虑。市场调研应全面了解市场动态、竞品分析、基础数据、建立数据库,帮助我们确定租金定位,以及及时调整项目的营销策略。

首先,市场推广包括定制广告宣传计划、规划销售展厅及样本间、启动内部招商管理系统及外部渠道系统、开展面向客户或面向代理商的市场活动四个方面。

其次,运营者需要制定租赁策略包括客户定位、租区分配、价格体系定位、新租及续租策略、控制销售节奏、代理公司管理。

再次,在租约管理方面,运营者要避免集中到期,减少风险,确保收益稳定。
另外,为减少退租风险,写字楼运营管理者往往要平衡入驻企业结构,分析各行业入驻企业的面积占比、租金占比。通过对租户占比分析,当某一行业占比过高,可鼓励已引进其他行业租户,避免市场不景气,造成的集体退租。

最后,写字楼运营者需要关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策(如营改增)、租户资质审核、严格把控合同拆分、名称变更、降低违约风险、关注租金支付异常的租户。
 

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写字楼后期运营以客户为中心


后期写字楼运营维护客户主要目标是,依托各职能部门全方位的服务,提高客户的满意度和忠诚度。洞察客户需求,满足客户需求,在任何时候都不应该改变的,应该把这个变成公司的文化,从上到下都要洞察客户的需求、满足客户的需求,才能长久吸引和留住客户,才能长久让这个资产增值。
 
微沃根据客户的需求把时间、空间、人、软件、硬件结合在一起,就形成了场景,整个运营体系都要围绕这个场景做改变。如:微沃运用资产管理系统、物业小程序等智能软件,对楼宇软硬件全面升级,凭借智能的软硬环境、专业的物管服务为发展型写字楼及地产公司完成转型升级,提高物业服务能力和运营能力,解决企业招商、营运、物业、推广、财务等各方面业务需求,提高管理与运营效率。同时,结合智能会议室、智能门禁/安防、智能电表等楼宇硬件整体解决方案,让写字楼里的所有人员可以享受到科技带来的伟大成就。无论是楼宇的管理人员还是企业,会议室、电表等使用情况一目了解,在这个智慧办公空间里,原本复杂的流程,现在只需一个指令。
 


客户的需求发生了变化,导致现在整个运营也需要随着客户来进行变革。对于整个运营来说,从物业管理的维度,到运营管理的维度,到资产管理的维度,三个维度这方面的运营,更多的还是要站在更高的视角把控现金流的曲线,做好客户的一些挽留的工作,其实是在从不同的维度上围绕服务挽留客户,做整个写字楼的资产运维的升级。