每个写字楼运营项目都会经历不同发展周期，从规划到招商期、运营期、改造期，而真正的资管人都知道，楼宇的不同时期并非在某一时间节点里独立存在的。

特别是处于成熟运营期的成熟项目，客户结构调整、升级改造、招商等内容，在同一时期开展进行时，会遇到更多问题，有哪些更好的解决方案呢？我们一起来看一下：

一、成熟期的写字楼运营项目，合理控制出租率。

对于写字楼出租率，很多集团领导的终极目标是一致的——100%出租。因为一个写字楼项目，从前期规划，再定位，立项，投入市场，再招商，前期时间成本和资本投入是很大的，所以集团领导希望满租是完全可以理解的。

但在实际操作中，满租未必是好事。如果楼内优质客户有扩租需求，就没有空置面积提供给对方，结果会导致客户迁址到其他项目内；如果项目内进行部分区域升级改造，满租会让项目处于尴尬境地，客户没有调整工区的空间，办公感受会大幅降低，所以，95%的出租率，对于成熟运营期的写字楼项目是较为合理的。

二、稳定的写字楼运营期，做好客户预警机制。

首先，要建立一个从物业、租赁到高管的客户定期沟通机制，保证客户发展信息的及时有效。同时，定期查阅媒体信息，做出初始判断。

其次，微沃在写字楼运营中拥有自己的大数据分析，小到停车位的增减等小内容，大到客户履约，都有一个判断标准。

当需要预警的时候，基本会在两个月之前采取行动，为自己提前储备客户资源。当然，与客户的密切沟通是非常重要的，为客户提出建设性意见，有助于客户发展，同时也利于写字楼租赁层面上的后期商议。

三、楼宇主动升级改造中，做好多层面改造。

一是从市场角度去看，分析自身与更高标准的写字楼有哪些差距，对标自身硬件，高标准要求自己；二是从客户角度看，了解客户的感知，知道客户最需要的办公体验。客户可以直接感觉的维度比较有限，但整体的办公舒适度是多个维度共同产生的。

项目升级改造是一个双赢的事情，既能让客户享受到比较舒适的空间，又能让客户体会到我们极致的用心。微沃通过物业小程序、客服小程序等智能软件系统，结合智能会议室、智能门禁/安防、智能电表等楼宇硬件整体解决方案，对楼宇软硬件全面升级，解决企业各方面业务需求，提高管理与运营效率，让写字楼里的所有人员可以享受到科技带来的伟大成就。无论是楼宇的管理人员还是企业，会议室、电表、维修等情况一目了解，在这个智慧办公空间里，原本复杂的流程，现在只需一个指令。

四、当市场环境不好，写字楼运营需做好自己。

把控市场不如做好自己。在市场行情不利的时候，更应加强楼宇改造力度，更多地站在客户角度思考问题，这既是为客户提供更多需要的硬件配套，也是为行情转好之时做占领先机的准备。

要善于挖掘与租户的合作，用入驻企业的产品为楼宇赋能，利用楼宇品牌与客户知名度相互推广市场知名度；同时，项目与客户合作的过程中，能够真正了解客户发展情况与发展需求。

提升服务水准与宣传工作，搭建楼宇管理平台，不光是对设备端，为客户搭建企业平台同样要做好；当诸多事项稳妥之后，市场宣传是至关重要的，让潜在客户、渠道伙伴了解项目，走进项目。总而言之，没有淡季的市场，只有淡季的思维。