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如何降低写字楼空置率难题?请查收此份落地指南


2020年经济下行给商业地产运行带来了前所未有的挑战,如何应对写字楼空置率上升,成本剧增的困局?如何接受科技创新给行业带来的变革?成为大多数操盘手面临的困境,所在现在写字楼运营商要改变思维,锻造自己的硬实力,以便在春天来临之时,顺利发芽。


Part.1

商办市场中

  园区办公楼正在从CBD“偷人”

写字楼的绝对需求面积在下降


除了经济下滑压力、市场竞争压力,写字楼空置也受市场需求的影响,分别体现在以下方面:


①经济下行,很多科技企业开始迁往产业园区办公楼

②科技发展引发办公形式转变,写字楼的绝对需求面积在下降


据报告显示,2019年前三季度,北上广深的空置率分别为13.8%、12.5%、3.7%、21.2%。相较于第四季度,除了广州,剩余三个城市的写字楼空置率均上浮,其中深圳上浮最为严重,当然这也和深圳写字楼租赁新增供应量最高有关。


从市场端的变化来看,产业园区的办公楼、联合办公均在不同程度上吸引CBD办公人群,且因科技的发展,企业整体办公空间需求在降低。


Part.2


CBD仍是一些企业的首选

写字楼产品有结构性需求

空间灵活高效性

体验感将是租户关注重点


写字楼空置率高已是不争事实,但这看似糟糕的行情下,仍有一些希望可以捕捉,有一些结构性需求可以捕获。


一、金融、投资仍钟爱CBD写字楼


每个行业客户对写字楼的要求不一样,虽然有些科技企业开始逃离CBD,但是金融、投资公司却仍然希望待在CBD,甚至想要租在超甲级写字楼,环境高大上,符合金融气质,利于塑造企业形象,接待客户。这就需要写字楼运营商关注这些租户的办公需求,提升他们的黏性。


二、无论是金融还是留下来的科技企业,租户期待办公空间更高效、灵活、体验感强


无论是哪一类租户,写字楼运营商需要明白,如今职场人对办公环境的要求跟以往大不一样。只有抓住他们的痛点,才能不惧空置风险。且这种需求痛点包含客户和客户员工两者。当然,我们要明确不同时代的人对于办公场景的需求大不一样。



(租户的办公需求变化)


国内写字楼运营商需重点考虑千禧一代的办公需求,因为他们在总人口中占比高达25%,为3.51亿人,数量多于美国的人口总数。



(中美千禧一代人数对比    图片来源:Shaun Brodie演讲PPT)


这一代人,注重办公体验,追求办公环境的优质、健康,期待社交、文化和情感连接。


同时对于租户而言,他们对写字楼空间有这些需求




Part.3


   打造高效、灵活、敏捷的办公空间

为企业和员工全方位提升服务

运用产业园思维运营写字楼,让客户不想走


客户来不来你家写字楼无法强求,但是你可以利用自己的价值“勾引”他,留住他。


一、关注结构性产品需求,打造好产品和服务,提升竞争优势


1、提供灵活、高效、敏捷的办公空间,满足企业需求


减少空间的隔断,增加空间灵活性。考虑到一些写字楼客户需要更为灵活的空间,一些新的建筑形式也发生了改变。


高效的空间打造,提升工作和开会效率。比如在每一个休息的地方都会设置大量的白板和马克笔,简短的时间都可以写写画画讨论工作,很多工作问题并不一定在办公位上解决。

敏捷性办公,提升办公空间的使用效率。有数据显示,一个办公空间平均的办公使用率只有56%,峰值的时候是66%,谷值的时候是32%;且会议室的总体平均使用率只有29%,非常低;差不多80%的员工需要跨部门的合作;且60%的同事不想以之前的工作方式工作。


(图片来源:高力国际)


基于这个数据,我们可以根据企业性质研究员工岗位流动性,合理设置办公座位,提高办公空间的使用效率。


比如现在的科技办公室采用的是移动办公形式,所有的员工没有固定工位,敞开办公区的工位是按照1:1.5的数量进行配比,即100个工位可以满足150人的办公。



2、人性化的空间小细节,体现对员工的关怀

 

空间里有非常多值得研究的东西,比如颜色、湿度、通风、灯光,茶水台怎么摆、挂衣服的地方怎么设计……那么对于怎么使办公环境更加人性化,需要运营商们潜心琢磨……



3、为企业和员工个人提供全方位服务


①针对企业的服务——孵化服务或者对接服务


写字楼运营商作为大楼的管理者,可针对自己对租户情况,帮忙对接资源,促成客户之间的合作。比如某写字楼运营商撮合一保险租户A和一设备制造商B合作,B买了A的保险,A用这笔险资再来投资B,两者形成一个良好的企业合作关系。


或者有资金实力的运营商可以选择孵化一些企业,华润置地内部就设立了“润加速”专门做这块业务。


②针对企业员工的服务——生活和工作均不辜负。


关心员工的生活。有高端写字楼运营商针对写字楼里白领,往往因工作繁忙无法顾及家里老人和孩子。从此着手,为客户提供服务,比如:


高端客户家里的老人生病需要住院陪护,小孩子上学需要接送,提供相应服务,免去客户的后顾之忧。


针对年轻女性照顾幼小子女的问题,在写字楼内可打造关爱女性的0-3岁市场的幼稚园,白领们上班的时候,可以将小孩托管中心。


匹配共享男女司机为高管服务,省去了企业需要配备若干司机的成本花销。


关心员工的成长。可定期举办干货讲座、圈层社交活动和艺术观赏(如电影话剧)等多元服务,打造良好的工作氛围。


二、写字楼运营商须有产业园思维,重视入驻企业关联,同时学会抓大放小


我国城市发展已经进入到了第三阶段,高端产品需求成为推动未来市场发展的主要动力。这意味着写字楼要注重筛选客户,跟客户之间形成良性的互动,互相提升对方品牌价值。


1、写字楼运营商需要拥有产业园思维,重视入驻企业关联


在筛选企业的时候植入产业园思维,重视企业之间的关联,集聚效益和规模效益。提高自我核心竞争力,更利于招商和企业留存,提升企业黏性,降低空置风险。


2、租户管理上要学会抓大放小,关注重点租户


学会利用“汉堡理论”,大小租户合理安排楼层。一般来说,17—20层是大户,15、16可设置小户,等未来大户扩存的时候把小户想办法替换掉,以此保有大户的黏性。


三、利用数字化,搞清楚自己有多少资产,资产具体情况,定期维护更新


为降低空置率,实现高租金,提升资产价值,实现有效退出。有自持物业的开发商需利用一些资产管理软件实时洞析自身资产情况,有效管理其资产。让所有数据在线,可以做到资产到人、资产到库、资产有数,从而实现定期维护更新不疏漏。


小结


作为“经济晴雨表”的写字楼,空置率高有经济的影响,但更多应立足自身,寻找原因,毕竟资本市场永远不会辜负优质资产。要做到如此,一套完整的资产管理逻辑必不可少,前期选择好招商、运营、物业,后期重视运营管理,这样才能收获好的出租率,实现自家物业的保值增值,实现有效退出。


微沃在京津冀三地超过20万平米的写字楼业务基础上,公司依托自身写字楼运营管理经验及数字化管理手段向轻资产运营模式转型,以大产权业主作为主要客户,提供资产委托管理、运营模式整体输出、招商运营管理、物业托管、软件升级、硬件升级、定制装修等全方位、多维度的管理+服务体系。微沃拥有丰富的经验与技术支持,在降低楼宇管理成本,提高运营效率方面有着不可比拟的优势,并不断在打造智能高效、健康安全的智慧写字楼中发挥更大势能,为整个写字楼行业赋能。